Porez na kapitalnu dobit
Porez na kapitalnu dobit ostvarenu prodajom nekretnina
Kapitalni dobitak, odnosno gubitak, predstavlja razliku između prodajne i nabavne cene prava, udela i hartija od vrednosti. U ovom tekstu ćemo se baviti kapitalnim dobitkom ostvarenim prodajom nepokretnosti, ali treba napomenuti da kapitalni dobitak može da se ostvari i po osnovu autorskih prava i prava industrijske svojine, hartija od vrednosti, udela u kapitalu pravnih lica i investicione jedinice.
ŠTA JE POREZ NA KAPITALNU DOBIT?
Porez na kapitalnu dobit je vrsta poreske obaveze koja nastaje prilikom prenosa prava na nepokretnostima, ukoliko je ostvarena određena dobit, odnosno ukoliko postoji pozitivna razlika između prodajne i nabavne cene. Prenosom prava se smatraju prodaja nepokretnosti ili drugi prenos uz novčanu ili nenovčanu naknadu. Obveznik ovog poreza je isključivo fizičko lice, dok pravna lica terete druge vrste poreza regulisane posebnim zakonima. Obveznik ovog poreza je isključivo fizičko lice, dok
pravna lica terete druge vrste poreza regulisane posebnim zakonima. Porez na kapitalnu dobit je regulisan članovima od 72. do 80. Zakona o porezu na dohodak građana.
Šta je osnovica poreza na kapitalnu dobit?
Ukoliko je obveznik sam izgradio objekat, nabavnu cenu čini iznos ukupnih troškova izgradnje.
Ako se iznos troškova izgradnje ne može dokazati i dokumentovati, nabavna cena se određuje kao tržišna cena nepokretnosti koja bi u momentu nastanka obaveze po osnovu poreza na imovinu predstavljala osnovicu tog poreza. U ugovorenu, odnosno tržišnu cenu se ne uračunava porez na prenos apsolutnih prava ukoliko je takva vrsta poreske obaveze postojala te u tom smislu treba napomenuti da se porez na prenos apsolutnih prava ne plaća prilikom kupovine novoizgrađenog objekta koji ranije nije bio u prometu (novogradnja).U slučaju da je nabavna cena veća od prodajne, ostvaren je kapitalni gubitak, koji se kasnije može prebijati sa kapitalnim dobitkom. Prebijanje poreske obaveze je moguće samo ukoliko je obveznik prvo ostvario kapitalni gubitak, a nakon toga kapitalni dobitak. Treba napomenuti da ukoliko obveznik ostvari kapitalni gubitak i planira da ga u nekom narednom periodu prebije sa potencijalnim kapitalnim dobitkom, neophodno je da podnese poresku prijavu za taj kapitalni gubitak, iako ne postoji zakonska obaveza.
Kolika je poreska stopa poreza na kapitalnu dobit?
Poreska stopa poreza na kapitalnu dobit ostvarenu prodajom nepokretnosti iznosi 15% od poreske osnovice. Na praktičnom primeru stana, koji je kupljen za 40.000 evra, a prodat za 50.000 evra, ostvarena je kapitalna dobit od 10.000 evra i ona predstavlja osnovicu za određivanje poreza. Primenom poreske stope od 15%,
dobijamo iznos od 1.500 evra koji treba platiti na ime poreza na kapitalnu dobit.
Slučajevi poreskog oslobođenja
Obveznik koji sredstva dobijena prodajom nekretnine, u roku od 90 dana od prodaje, uloži u rešavanje svog stambenog pitanja, ili stambenog pitanja člana porodice, biće oslobođen obaveze plaćanja poreza na kapitalnu dobit. Članom porodice smatraju se bračni drug, roditelji, deca, usvojenik i usvojilac obveznika. Obveznik je dužan da podnese poresku prijavu bez obzira što neće imati obavezu da plati porez na kapitalnu dobit jer ostvaruje pravo na poresko oslobođenje.
S obzirom da je predviđen rok od 90 dana da obveznik uloži sredstva u rešavanje svog stambenog pitanja, i rok za podnošenje poreske prijave je duži nego kada se ovo oslobođenje ne koristi. Zakonom je definisan rok od 120 dana za podnošenje poreske prijave. Uz prijavu treba podneti i drugu dokumentaciju kojom se dokazuje pravo na poresko oslobođenje.
Pored navedenog, postoji još jedan način za poresko oslobođenje. Ukoliko obveznik koji sredstva od prodaje nepokretnosti uloži u rešavanje stambenog pitanja u roku od 12 meseci, ima pravo na povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak. To znači da kada obveznik investira u rešavanje stambenog pitanja u roku od 90 dana, porez na kapitalni dobitak se ne plaća ali se, još jednom napominjemo, podnosi prijava, a kada se ta investicija izvrši nakon 90 dana a pre isteka roka od godinu dana, porez na kapitalni dobitak se obračunava i plaća, ali se može ostvariti pravo na povraćaj plaćenog poreza. Povraćaj plaćenog poreza ostvaruje se na zahtev obveznika uz priloženu dokumentaciju o rešavanju stambenog pitanja. Obvezniku koji uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza se srazmerno umanjuje.
Porez na kapitalnu dobit ostvarenu prodajom nekretnina
Kapitalni dobitak, odnosno gubitak, predstavlja razliku između prodajne i nabavne cene prava, udela i hartija od vrednosti. U ovom tekstu ćemo se baviti kapitalnim dobitkom ostvarenim prodajom nepokretnosti, ali treba napomenuti da kapitalni dobitak može da se ostvari i po osnovu autorskih prava i prava industrijske svojine, hartija od vrednosti, udela u kapitalu pravnih lica i investicione jedinice.
ŠTA JE POREZ NA KAPITALNU DOBIT?
Porez na kapitalnu dobit je vrsta poreske obaveze koja nastaje prilikom prenosa prava na nepokretnostima, ukoliko je ostvarena određena dobit, odnosno ukoliko postoji pozitivna razlika između prodajne i nabavne cene. Prenosom prava se smatraju prodaja nepokretnosti ili drugi prenos uz novčanu ili nenovčanu naknadu. Obveznik ovog poreza je isključivo fizičko lice, dok pravna lica terete druge vrste poreza regulisane posebnim zakonima. Porez na kapitalnu dobit je regulisan članovima od 72. do 80. Zakona o porezu na dohodak građana.
Šta je osnovica poreza na kapitalnu dobit?
Ukoliko je obveznik sam izgradio objekat, nabavnu cenu čini iznos ukupnih troškova izgradnje.
Ako se iznos troškova izgradnje ne može dokazati i dokumentovati, nabavna cena se određuje kao tržišna cena nepokretnosti koja bi u momentu nastanka obaveze po osnovu poreza na imovinu predstavljala osnovicu tog poreza. U ugovorenu, odnosno tržišnu cenu se ne uračunava porez na prenos apsolutnih prava ukoliko je takva vrsta poreske obaveze postojala te u tom smislu treba napomenuti da se porez na prenos apsolutnih prava ne plaća prilikom kupovine novoizgrađenog objekta koji ranije nije bio u prometu (novogradnja). U slučaju da je nabavna cena veća od prodajne, ostvaren je kapitalni gubitak, koji se kasnije može prebijati sa kapitalnim dobitkom. Prebijanje poreske obaveze je moguće samo ukoliko je obveznik prvo ostvario kapitalni gubitak, a nakon toga kapitalni dobitak. Treba napomenuti da ukoliko obveznik ostvari kapitalni gubitak i planira da ga u nekom narednom periodu prebije sa potencijalnim kapitalnim dobitkom, neophodno je da podnese poresku prijavu za taj kapitalni gubitak, iako ne postoji zakonska obaveza.Kolika je poreska stopa poreza na kapitalnu dobit?
Poreska stopa poreza na kapitalnu dobit ostvarenu prodajom nepokretnosti iznosi 15% od poreske osnovice. Na praktičnom primeru stana, koji je kupljen za 40.000 evra, a prodat za 50.000 evra, ostvarena je kapitalna dobit od 10.000 evra i ona predstavlja osnovicu za određivanje poreza. Primenom poreske stope od 15%, dobijamo iznos od 1.500 evra koji treba platiti na ime poreza na kapitalnu dobit.
Slučajevi poreskog oslobođenja
Obveznik koji sredstva dobijena prodajom nekretnine, u roku od 90 dana od prodaje, uloži u rešavanje svog stambenog pitanja, ili stambenog pitanja člana porodice, biće oslobođen obaveze plaćanja poreza na kapitalnu dobit. Članom porodice smatraju se bračni drug, roditelji, deca, usvojenik i usvojilac obveznika. Obveznik je dužan da podnese poresku prijavu bez obzira što neće imati obavezu da plati porez na kapitalnu dobit jer ostvaruje pravo na poresko oslobođenje.
S obzirom da je predviđen rok od 90 dana da obveznik uloži sredstva u rešavanje svog stambenog pitanja, i rok za podnošenje poreske prijave je duži nego kada se ovo oslobođenje ne koristi. Zakonom je definisan rok od 120 dana za podnošenje poreske prijave. Uz prijavu treba podneti i drugu dokumentaciju kojom se dokazuje pravo na poresko oslobođenje. Pored navedenog, postoji još jedan način za poresko oslobođenje. Ukoliko obveznik koji sredstva od prodaje nepokretnosti uloži u rešavanje stambenog pitanja u roku od 12 meseci, ima pravo na povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak. To znači da kada obveznik investira u rešavanje stambenog pitanja u roku od 90 dana, porez na kapitalni dobitak se ne plaća ali se, još jednom napominjemo, podnosi prijava, a kada se ta investicija izvrši nakon 90 dana a pre isteka roka od godinu dana, porez na kapitalni dobitak se obračunava i plaća, ali se može ostvariti pravo na povraćaj plaćenog poreza. Povraćaj plaćenog poreza ostvaruje se na zahtev obveznika uz priloženu dokumentaciju o rešavanju stambenog pitanja. Obvezniku koji uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza se srazmerno umanjuje.Šta se ne smatra kapitalnim dobitkom?
Kapitalnim dobitkom (ni gubitkom) se ne smatra razlika nastala prilikom prenosa prava kod nasledstva u prvom naslednom redu, kod prenosa prava među supružnicima i krvnim srodnicima u pravoj liniji, kada se prenos vrši između bračnih drugova u neposrednoj vezi sa razvodom braka i kada je obveznik prodao nekretninu koju je pre prodaje imao u svom vlasništvu neprekidno najmanje 10 godina – to su slučajevi u kojima se kapitalni dobitak ne utvrđuje. Međutim, iako se kapitalnim dobitkom ne smatra pozitivna razlika
nastala prodajom nekretnine koju obveznik ima nastala prodajom nekretnine koju obveznik imau svom vlasništvu neprekidno 10 godina, u ovom slučaju postoji obaveza podnošenja poreske prijave zajedno sa dokazima o ispunjenosti uslova za poresko izuzimanje.
Šta se ne smatra kapitalnim dobitkom?
Kapitalnim dobitkom (ni gubitkom) se ne smatra razlika nastala prilikom prenosa prava kod nasledstva u prvom naslednom redu, kod prenosa prava među supružnicima i krvnim srodnicima u pravoj liniji, kada se prenos vrši između bračnih drugova u neposrednoj vezi sa razvodom braka i kada je obveznik prodao nekretninu koju je pre prodaje imao u svom vlasništvu neprekidno najmanje 10 godina – to su slučajevi u kojima se kapitalni dobitak ne utvrđuje. Međutim, iako se kapitalnim dobitkom ne smatra pozitivna razlika nastala prodajom nekretnine koju obveznik ima u svom vlasništvu neprekidno 10 godina, u ovom slučaju postoji obaveza podnošenja poreske prijave zajedno sa dokazima o ispunjenosti uslova za poresko izuzimanje.
Rok za podnošenje poreske prijave i plaćanje poreza na kapitalni dobitak
Obveznik je dužan da podnese poresku prijavu najkasnije 30 dana od dana kada je ostvario prihod po osnovu prodaje nekretnine. Kao što smo u tekstu napomenuli, izuzetak od ovog pravila je rok za podnošenje poreske prijave od 120 dana od dana prodaje nepokretnosti u slučaju da obveznik može da ostvari pravo na poresko oslobođenje.
Na osnovu odredbe člana 95. Zakona o porezu na dohodak građana, može se zaključiti da obveznik koji prodajom svoje nekretnine nije ostvario kapitalni dobitak, nije dužan da podnese poresku prijavu. Međutim, savetujemo da se poreska prijava podnese čak i kada nije ostvaren kapitalni dobitak, ali i kada se nešto ne smatra kapitalnim dobitkom u smislu Zakona. Obveznicima se ne želi ostaviti diskreciono pravo da sami procenjuju da li je nastala poreska obaveza, već to treba da čini nadležni organ poreske uprave.
Podnošenje poreske prijave u slučaju da je ostvaren kapitalni gubitak posebno može biti značajno ukoliko se taj kapitalni gubitak kasnije koristi za prebijanje sa kapitalnim dobitkom.
Poreska prijava se podnosi na obrascu PPDG-3R poreskom organu na teritoriji obveznikovog
prebivališta. Kada poreski organ dostavi rešenje, porez se plaća u roku od 15 dana od dana dostavljanja.
Ukoliko imate neka dodatna pitanja budite slobodni da nas kontaktirate.
Rok za podnošenje poreske prijave i plaćanje poreza na kapitalni dobitak
Obveznik je dužan da podnese poresku prijavu najkasnije 30 dana od dana kada je ostvario prihod po osnovu prodaje nekretnine. Kao što smo u tekstu napomenuli, izuzetak od ovog pravila je rok za podnošenje poreske prijave od 120 dana od dana prodaje nepokretnosti u slučaju da obveznik može da ostvari pravo na poresko oslobođenje.
Na osnovu odredbe člana 95. Zakona o porezu na dohodak građana, može se zaključiti da obveznik koji prodajom svoje nekretnine nije ostvario kapitalni dobitak, nije dužan da podnese poresku prijavu. Međutim, savetujemo da se poreska prijava podnese čak i kada nije ostvaren kapitalni dobitak, ali i kada se nešto ne smatra kapitalnim dobitkom u smislu Zakona. Obveznicima se ne želi ostaviti diskreciono pravo da sami procenjuju da li je nastala poreska obaveza, već to treba da čini nadležni organ poreske uprave.
Podnošenje poreske prijave u slučaju da je ostvaren kapitalni gubitak posebno može biti značajno ukoliko se taj kapitalni gubitak kasnije koristi za prebijanje sa kapitalnim dobitkom.
Poreska prijava se podnosi na obrascu PPDG-3R poreskom organu na teritoriji obveznikovog
prebivališta. Kada poreski organ dostavi rešenje, porez se plaća u roku od 15 dana od dana dostavljanja.
Ukoliko imate neka dodatna pitanja budite slobodni da nas kontaktirate.